大发3D网址:凈利下滑57% 劉永好的地產野心能否如願?

最新资讯 2019年09月22日 0:04

凈利下滑57% 劉永好的地產野心能否如願?

凈利下滑57% 劉永好的地產野心能否如願?

【男子关掉潜友气瓶】

在業內人士看來﹡,近年來新希望地產加大了房地產拓展開發力度∴,其債務規模增長較快∵⊙,然而在市場環境嚴峻及房企融資難的背景下□,房企拿高價規模擴張可能導現金流斷裂⌒↑。同時♀〇◇,該公司土地儲備集中長三角及川渝區域♀▽,並且超半數以上項目採用與第三方合作的方式∵,若遇限價或周邊地塊成本比較低的情況∟⊙∟,極易影響其項目銷售進度、利潤空間以及回款穩定性?↑◇。

重倉長三角、川渝個別城市 高溢價拿地或存風險近年來△π♂,新希望地產持續加大拿地力度♂☆⌒。據記者不完全統計﹡△,截至9月18日π▽〇,今年新希望地產已耗資約311億元拿下12宗地塊?□♂,另參与開發2個高溢價地王項目∵□◇。同時⌒,從新增地塊分佈來看▽,仍集中新希望地產此前已布局的成都、杭州等川渝及長三角區域♂△∵。然而△π↑,目前大部分熱門准一線和二三線城市並沒有放鬆限價和限購⊿∟↑,這對於目前高成本拿地的企業來說▽♀,無疑增加了獲得高利潤的難度▽∴π。

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有關目前公司的償債壓力情況♀⌒♀,新希望地產方面對《財經》新媒體記者介紹稱﹡,截止2019年6月〇,公司貨幣資金餘額基本可覆蓋短期負債π▽♂,並且考慮到下半年的銷售回款以及尚未使用的銀行信貸額度♂◇,短期償債壓力在可控範圍☆♀。

另外⌒∴,在此前連續三年經營活動現金流凈額為負的情況下⊿∵,上半年該指標繼續下滑⊿。數據顯示□,2016—2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元▽,而2019年上半年經營活動產生的現金流凈額為-62.88億元⌒△﹡,同比下降316.63%?。

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同時♂?∟,上海社會科學院房地產業研究中心學術部副主任陳則明分析稱□?,作為以農牧業為主營業務的新希望進入房地產領域並將地產板塊獨立結算π△,有規避單一行業發展風險考慮⊿。企業實現盈利並保證利潤率⊿,一般需要按項目樓麵價翻番出售┊☆,在住房不炒的大趨勢下⊙⌒∴,未來房企改善型項目的競爭將更加激烈▽△↑。

根據公開數據顯示♂⊙,2016年-2018年♀π﹡,權益新增土地金額分別為64.58億元、160.89億元和131.82億元∴⊙。中指院數據顯示♂∴♀,2019年上半年新希望地產以215億元拿地金額位列房企拿地榜單第19位∴♂〇,超過綠城、榮盛發展、世茂等房企⌒♂,而僅僅長三角地區城市群〇♂☆,其拿地金額達180億元〇。

除負債壓力外□☆,新希望地產受限資產規模也較大∟□◇,或影響其正常開發銷售、進度∵。據了解⊙♂↑,上半年該公司受限資產共計263.95億元π,包括221.72億元的存貨、32.17億元的投資性房地產、10.06億元的貨幣資金∴▽∴,其中受限存貨佔總存貨半成以上♂∴π,受限原因為被用作借款抵押⊙♀↑。

中誠信證券評估有限公司分析師張麗華、周佳偉認為∟┊,近年來該公司加大了房地產拓展開發力度∟,其債務規模增長較快⊿♂,截止2019年3月末公司有息負債為280.52億元﹡?♂。同時∵π♂,公司目前較大規模的在建項目后需持續推進及未來新增土地支出需求﹡∴,或使其面臨一定資本支出壓力⊿♂〇。

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記者還發現◇⊙┊,2018年3月∵△,新希望集團將房地產業務剝離合併報表範圍﹡。獲得單獨發展權后┊∴〇,一方面⊙☆⌒,新希望地產與其他房企的合作項目數量增多♀↑↑,而另一方面其所佔權益份額逐漸下降∟♂。據披露♂♂,2015-2019年3月∵,新希望地產分別新增5宗、13宗、25宗↑,5宗地塊∟▽,而合作開發項目為0個、5個、18個、5個┊□▽,新增土地權益佔比分別為81.95%、75.97%、39.76%、44.33%∴。

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盧文曦認為♂,在目前形勢下□△↑,中小房企應該適度控制發展速度♂□♂,一方面△∟﹡,如果擴張過快且部分城市房價有下跌趨勢∴⌒,那麼中小房企可能就會被動降價維持現金流的安全﹡∟∵。另一方面〇,採取抵押資產進行擴張的方式♂?,需要注意資金的安全性﹡?∵,並加速銷售回款進度∵﹡△,否則也會面臨一定風險π。

針對目前有關上市的傳聞以及對公司規模擴張後遺症的質疑π♂,新希望地產方面表示♂,公司暫無上市計劃﹡。今年至今權益拿地金額不到200億元□,在公司拿地金額上限之內▽。由於公司集中布局華東和西南區域☆,並且定位中高端改善┊▽〇,所以篩選拿地的地價較高△。但公司有一套較嚴格的拿地投資過程∴,公司自身基本不拿地王〇∴,未來也不會拿地王♀。

不容忽的是◇∵,在新希望地產高速規模擴張的狀態下△,卻有極大的經營風險相伴◇。據公開披露數據◇∵,今年上半年該公司營收同比下跌4.8%至33.8億元⊙π,歸母凈利潤同比下跌57%至2.38億元⌒◇,並且經營活動現金流凈額在連續三年為負的基礎上已降至-62.88億元∵,短期償債壓力進一步增大◇﹡♂。

而從衡量企業短期償還負債的能力的流動比率和速動比率來看♂,2019年上半年﹡π,公司流動比率為和速動比率分別為1.72、0.71?♀⊿,較去年年底分別減少11.34%、12.41%↑♂,短期償債能力有所下降□〇﹡。

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不容忽視的是┊⊿,新希望地產新增土地的周邊環境┊,包括此前開發商拿地成本以及目前銷售均價▽□♂,將影響未來其盈利空間▽▽。記者注意到〇▽,今年3月該公司以53.2億元總價、28.8%溢價率首次獲取南京一塊住宅用地∟,平均樓麵價為22628元/平方米△。然而▽〇〇,目前該地塊周邊聚集了保利、朗詩等房企開發的項目┊∵,其中保利一項目的所在地塊是保利於2014年末以9527元/平方米的樓麵價取得的♀□↑,前期銷售均價為30000/平方米π□↑,目前二手房價格在33000-36000元/平方米左右┊。

與其相類似的是□♀,6月新希望地產以22.8億元、50%溢價率拿下南寧一住宅商住兩用地塊∴,樓麵價14363元/平方米⌒,而目前周邊包括旭輝、光明地產等開發的項目往期銷售均價在10000元至12000元之間?。如此來看⌒♂,除非增加產品附加值〇?,否則新希望地產的盈利難度很大∟☆♂。

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諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受《財經》新媒體記者採訪時表示⊿⊿♀,一般來說▽,影響房企利潤下滑的主要因素是收入下滑及成本提升﹡♂。依據新希望地產營收下滑緩慢而利潤下滑迅速可以判斷出♂,該企業利潤下滑主要誘因在於規模擴張帶來的包括人員、辦公、管理等成本的上升┊。在市場環境嚴峻及房企融資難的背景下π,規模擴張最大的風險就是有可能導致企業的現金流斷裂?♀◇。

不容忽視的是﹡∟⊿,近三年新希望地產實現了銷售額的翻倍☆♂♀,同樣也背負了更多的負債π。2016—2018年△﹡,新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元♀⌒∴,而同期其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元π。

如此來看?,劉永好若想從「飼料大王」成功轉身「地產大亨」♂⊙,不僅需要快速將高價土地變現▽▽♂,還需要強大的資金支持來戰勝全國勁敵的圍堵搶地π,這對新希望地產來說並非易事〇▽♂。

而2019年上半年☆?,公司總負債較去年年底增長21.26%至662億元∵﹡﹡,資產負債率較去年年底增長2.24個百分點至78.86%〇π。同時▽?⊿,其一年內到期的非流動負債約83.7億元◇,較上年末的45.68億元增長83.21%∟⊙♂。

凈利下滑57%、拿地耗資311億元△﹡,劉永好的地產野心能否如願☆π?來源:財經作者:宋金煜圖/圖蟲創意《財經》新媒體 宋金煜/文 賈國強/編輯此前十多年的時間⌒△∟,「飼料大王」劉永好的地產生意都做得不溫不火▽□,主要盤踞四川大本營π,也無緣百強房企名單▽⊙。不過自2018年新希望集團將地產板塊獨立結算之後∴♂,四川新希望房地產開發有限公司(下稱「新希望地產」)加速全國攻城地⌒∟﹡,今年9月18日▽◇∵,新希望地產以25.53億元拿下蘇州一宗住宅用地?∟∴。記者注意到△♀,今年該公司已耗資約311億元在全國拿下10餘塊且溢價率普遍超過30%的土地♀,拿地金額為去年全年權益拿地金額的2倍之多↑。

另外▽,新希望地產所拿地塊樓麵價不斷上升△◇⌒,且溢價率處於高位狀態﹡〇。據評級機構披露┊⊿,2018年其新增土地均價由2017年度的9731.25元/平方米上升至11103元/平方米⊿,並於今年前9月升至約15000元/平方米∵?☆,同時新增土地溢價率普遍高於30%♀□π,最高合作地塊溢價率為129%↑┊π。

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營收凈利雙降 高速擴張背後債務壓力顯現雖然近年來新希望地產以超300億元的銷售額挺進中型房企陣營♂┊⌒,並從四川大本營向全國布局⌒,但今年上半年出現了營收凈利雙降的情況☆∵∵。根據新希望地產2019年半年報顯示▽♂⌒,上半年公司營收為33.8億元?△∵,同比下跌4.8%⊿□⌒,歸屬於母公司凈利潤2.38億元∵∟△,同比下跌57%〇△。而同期▽﹡┊,龍湖、金科、藍光的歸母凈利潤分別為63.1億元、25.9億元、12.68億元◇♀♀,均實現了凈利同比增長◇↑┊。

上述利潤下滑以及經營活動現金流凈額持續為負的情況□,主要與公司快速的規模擴張有關﹡π。在半年度報告中⊿♀,新希望地產解釋稱∟┊,由於大部分項目在今年下半年進行結轉π﹡▽,再加上隨着項目規模增長〇☆,期間費用發生額也有所增加⌒∟,導致了凈利潤的下滑△♀△。同時♂♂,今年中報期內▽,公司土地款、相關保證金支付以及對合營和聯營企業資金支持增加∟,使得支付其他與經營活動有關的現金比上年同期有所增加☆。

據了解?☆♂,新希望地產成立於1998年△﹡☆,是中國「飼料大王」劉永好創立新希望集團15年後組建的一個新業務板塊∟〇∟,業務範疇包括地產開發、商業運營、物業管理等┊。不過在住宅營收入不及去年同期的同時π┊,今年上半年其商鋪、寫字樓業務的營收分別同比下滑29.9%、24.74%◇↑π,兩項業務營收均不足1億元↑♀。

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「新希望地產由於戰略擴張節奏比較快?☆,隨着規模的擴張⊙,負債總額不斷增加△♂♂。近兩年金融風險管控趨嚴┊?□,類似企業需要防範金融風險並注意受限資產規模過大等問題?﹡∴。未來↑,企業需要積極銷售產品進而增加現金流♂◇↑,並保證負債在合理水平⊿⌒。」財經評論員嚴躍進進一步分析稱∴⊙∟。

事實上▽∵∵,目前新希望地產土地儲備相對集中□,或面臨一定的區域集中度風險〇♂。截至今年3月末▽┊,從其土地分佈情況來看⌒,成都、重慶、溫州、杭州、昆明、南寧佔全口徑總建築面積的比重分別為15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%☆♂▽,共計79.37%⊿∵,個別城市集布局十分顯著〇⌒〇。

「處於擴張時期的非上市房企↑,加速多城拿地布局可能為上市做準備♂。目前⌒,長三角區域房企競爭激烈∴,拿地成本也在逐漸升高〇⌒△。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示◇,面對同區域擁有品牌和成本優勢的萬科、碧桂園等大房企♂☆♂,新希望地產等新入局者更需要着重打造好產品、建立品牌知名度↑∴﹡,甚至犧牲一部分利潤作為代價┊↑。

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在多個業務板塊營收下降的同時▽,公司毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%π∟┊,低於33.6%的行業均值↑?⊙,其中住宅毛利率已同比下降5.07個百分點至19.4%☆⌒。

在業內人士看來◇?,公司土地儲備區域集中度高◇↑∟,成都、重慶、溫州、杭州等城市的建築面積佔比約八成⊿┊↑,易受區域房地產市場環境政策影響∵♂。同時⊙☆,今年來公司在獲取土地時多採用與第三方合作的方式⊙△π,合聯營企業及項目明顯增多△?⊿,往來款規模亦大幅增加▽☆▽,其他應收款的回收情況、其他應付款來源的穩定性或對公司的信用質量產生影響⊙□〇。

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